Тема аренды недвижимости, ранее входившей в состав воинских частей, является сложным межотраслевым вопросом, затрагивающим земельное, жилищное, военное и гражданское законодательство Российской Федерации. Перевод военных объектов в гражданский оборот (конверсия) регулируется строгими нормативными актами, обеспечивающими оборонноспособность страны и правовую защиту заинтересованных сторон.

Нормативная правовая база

Ключевыми документами, регулирующими порядок передачи в аренду имущества Министерства обороны РФ и бывших воинских частей, являются:

• Федеральный закон от № 172-ФЗ «Об особенностях управления и распоряжения имуществом, находящимся в ведении федеральных органов исполнительной власти, подведомственных им организаций и федеральных казенных предприятий»;
• Федеральный закон от № 415-ФЗ «О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения» (в части, касающейся объектов культурного наследия на территории бывших частей);
• Постановление Правительства РФ от № 634 «Об особенностях аренды имущества, находящегося в собственности Российской Федерации и ведомстве Министерства обороны Российской Федерации»;
• Приказ Минобороны РФ от № 770 «Об утверждении Положения о порядке передачи в аренду недвижимого имущества, находящегося в ведении Министерства обороны Российской Федерации»;
• Земельный кодекс РФ (ст. 39.20, 39.21 — об особенностях обращения земельных участков, загражденных заградительными ограждениями, в т.ч. бывших воинских частей);
• Гражданский кодекс РФ (гл. 34 — Аренда недвижимого имущества).

Субъекты управления имуществом: кто сдает в аренду?

Согласно ст. 15 Федерального закона № 172-ФЗ и Приказу Минобороны № 770, функции по передаче в аренду военного имущества осуществляют:

1. Департамент военного имущества Минобороны России — центральный орган управления.
2. Территориальные подразделения Департамента (ТДВИ) — непосредственно взаимодействуют с арендаторами на местах (по округам/регионам).

Важно: Командиры воинских частей не имеют полномочий самостоятельно сдавать в аренду недвижимость, даже если часть расформирована. Все договоры заключаются от имени Российской Федерации через уполномоченные органы Минобороны.

Этапы подготовки объекта к сдаче в аренду

Прежде чем объект (здание, сооружение, земельный участок) бывшей воинской части будет выставлен на торги, он проходит сложную процедуру «вывода из состава ВС РФ»:

• Расформирование части по приказу Минобороны / Генерального штаба.
• Инвентаризация и оценка имущества (ФГБУ «Воениम्मоценка» или аккредитованные оценочные организации).
• Санкционированная очистка территории от боеприпасов, отработанного материала, опасных веществ (экологическая рекультивация).
• Снятие с баланса Минобороны и постановка на баланс РосимУщества (если имущество переходит в безвозмездное пользование субъекта РФ или МО) или оставление в ведении Минобороны для сдачи в аренду.
• Государственная регистрация прав (ЕГРН) на недвижимость и земельный участок.

Без прохождения данных этапов сдача в аренду невозможна.

Формы проведения торгов и заключения договора

Аренда имущества Минобороны осуществляется преимущественно на конкурентной основе:

Аукцион (электронный аукцион) — общий порядок

Проводится на электронной торговой площадке (ЭТП), аккредитованной в установленном порядке. Победителем признается участник, предложивший наибольшую начальную плату за первый год аренды (или иные критерии, установленные документацией).

Единственный поставщик (без торгов)

Допускается в исключительных случаях, прямо предусмотренных законом (ч. 5 ст. 15 Закона № 172-ФЗ, ст. 39.21 ЗК РФ):

• Аренда жилых помещений для нужд военнослужащих (служебное жилье).
• Передача имущества религиозным организациям (храмы на территории частей).
• Использование объектов для размещения государственных органов, органов местного самоуправления.
• Объекты культурного наследия (передача на безвозмездном пользовании или аренде с обязательством реставрации).

Особенности для закрытых административно-территориальных образований (ЗАТО)

Аренда на территориях ЗАТО (закрытых военных городков) регулируется ФЗ от № 8-ФЗ «Об особенностях правового режима ЗАТО». Доступ к торгам и заключение договоров возможно только для лиц, имеющих постоянную прописку или разрешение на въезд/пребывание в ЗАТО. Земельные участки в ЗАТО не выкупаются в собственность, предоставляются только в аренду.

Специфика договора аренды: ключевые условия

Типовая форма договора утверждается Минобороны. Обязательные существенные условия:

• Предмет договора: точное описание объекта (инвентарный номер, кадастровый номер, площадь, назначение, степень износа).
• Срок аренды: обычно до 49 лет (макс. для земельных участков), для зданий — по согласованию, но не дольше срока аренды земли.
• Арендная плата и порядок перерасчета: фиксированная сумма за 1 год с ежегодным индексированием (обычно по дефлятору или проценту от кадастровой стоимости).
• Целевое назначение: строгое соответствие виду разрешенного использования (ВРИ) земельного участка и функционального назначения здания. Изменение назначения требует согласия арендодателя и переоформления документов.
• Обязательства арендатора:
  • Капитальный ремонт / реставрация (часто условием сдачи аварийных объектов).
  • Обеспечение режима секретности / охраны (если объекты связаны с гостайной).
  • Содержание инженерных сетей, заградительных ограждений.
  • Запрет субаренды без письменного согласия Минобороны.
• Право выкупа: для бывших военных объектов, перешедших в ведение РосимУщества/субъектов РФ, возможно оформление права выкупа в собственность (ст. 39.21 ЗК РФ), если объект не связан с обеспечением обороны и безопасности. Объекты, оставленные в ведении Минобороны, в собственность не переходят.

Аренда жилых помещений в бывших воинских частях (военные городки)

Отдельный пласт — сдача в аренду жилых домов/квартир в расформированных или действующих военных городках для обеспечения военнослужащих.

• Регулируется ст. 15.2 Закона РФ от № 76-ФЗ «О статусе военнослужащих» и Постановлением Правительства РФ № 634.
• Арендодатель — Минобороны (через ТДВИ), арендатор — воинская часть (для заселения военнослужащих).
• Договоры заключаются без проведения аукционов (единственный поставщик).
• Арендная плата устанавливается на основании заключения об оценке рыночной стоимости, оплачивается из федерального бюджета через бюджет воинской части.
• Порядок проверки документов: копии документов на собственность и проект договора направляются в воинскую часть для согласования/проверки, после чего один экземпляр возвращается арендодателю.

Аренда в условиях военного положения / особого периода

Согласно ГК РФ (ст. 619, 451) и Постановлению Пленума ВС РФ № 15/16, введение военного положения не расторгает договоры аренды автоматически.

• Арендная плата начисляется по общим правилам, если иное не предусмотрено договором или специальным федеральным законом.
• Арендатор (в т.ч. гражданское лицо, арендующее бывшую часть) может потребовать уменьшения платы или освобождения от уплаты, если имущество повреждено вследствие боевых действий или его использование стало невозможным (ст. 614 ГК РФ).
• Арендодатель (Минобороны) имеет право на досудебный изъятие имущества для нужд обороны (реквизиция — ст. 242 ГК РФ) с последующей компенсацией.

Риски и частые проблемы на практике

Пошаговый алгоритм участия в аренде

1. Мониторинг: Отслеживать объявления на сайте Минобороны (раздел «Департамент военного имущества» → «Имущественные отношения» → «Аренда»), на сайтах ТДВИ по регионам, на Единой информационной системе торгов (ЕИС) и площадках ЭТП (РТС-Тендер, Заказы.Ру, Сбербанк-АСТ и др.).
2. Анализ документации: Изучить извещение о торгах, проект договора, выписки ЕГРН, заключение об оценке, акты осмотра.
3. Очный осмотр: Подать заявку на доступ к объекту (через ТДВИ) для личной инспекции состояния.
4. Подготовка заявки: Оформить пакет документов (учредительные, финансовое обеспечение, заявление о согласии на условия), внести задаток (гарантийный взнос — обычно 5-10% от начальной цены).
5. Участие в торгах: Проведение аукциона в электронном виде.
6. Подписание договора: В течение 10-20 дней после подведения итогов (сроки в извещении).
7. Госрегистрация: Регистрация договора аренды в Росреестре (обязательно для сроков от 1 года).
8. Акт приема-передачи: Подписание акта — момент перехода риска случайной гибели и обязанности платить аренду.

Перспективы: конверсия и интеграция в городскую среду

Государственная политика направлена на максимальную конвертацию невоенческого имущества ВС РФ. Программы комплексного развития территорий бывших воинских частей (в т.ч. в рамках нацпроектов «Жилье и городская среда», «Малый и средний бизнес») предполагают:

• Передачу земель и зданий в собственность субъектов РФ / МО для размещения социальной инфраструктуры (школы, больницы, спортобъекты).
• Сдачу в аренду под производство, логистику, IT-кластеры (технопарки на базе бывших НИИ/частей).
• ИЖС и ЛПХ на территориях бывших лагерей/городков (после изменения ВРИ земель).

Успешная аренда бывшей воинской части требует глубокой юридической проработки, понимания специфики «военного» имущественного права и готовности к длительным согласовательным процедурам с ведомственными органами.

Дисклеймер: Данная статья носит информационный характер и не является правовым консультированием. Нормативная база может меняться. Для принятия решений рекомендуется обратиться к актуальным текстам законов и консультироваться с профильными юристами в сфере военного и земельного права. Контакты ТДВИ по конкретным регионам уточняйте на официальном сайте Минобороны РФ (mil.ru / structure.dvi.mil;ru).