Продажа квартиры, в которую вложены значительные средства на ремонт или перепланировку, требует грамотного юридического оформления. Ключевым документом, позволяющим продавцу вернуть вложения и покупателю — легализовать состояние жилья, является договор на неотделимые улучшения (или дополнительное соглашение к основному ДКП). В статье подробно разберем, что это такое, как составить документ по правилам 2024–2025 годов и какие нюансы ставит ПАО Сбербанк при ипотечных сделках.

Что такое неотделимые улучшения: правовое определение

Согласно ст. 130 ГК РФ и судебной практике, неотделимые улучшения — это изменения свойств вещи, которые невозможно отделить от самой вещи без ее повреждения или несоразмерных затрат. В контексте недвижимости к ним относятся:

• Капитальный ремонт (замена инженерных систем, окон, дверей, полов, потолков);
• Перепланировка (снесение/возведение перегородок, объединение комнат, перенос санузлов) — только с согласованием в установленном порядке;
• Установка встроенной мебели и техники, демонтаж которой невозможен без порчи отделки;
• Утепление лоджий/балконов, установка панорамного остекления (при согласовании).

Важно: Косметический ремонт (поклейка обоев, покраска стен, укладка ламината без замены стяжки) обычно к неотделимым улучшениям не относится, так как является обратимой косметической обработкой.

Зачем нужен отдельный договор/дополнительное соглашение?

Многие ошибочно указывают общую стоимость в основном Договоре купли-продажи (ДКП). Это несет риски для обеих сторон:

1. Налоговые риски продавца: Если в ДКП указана цена выше кадастровой/рыночной из-за ремонта, налоговая может сочтить это занижением дохода по квартире и начислить НДФЛ с разницы. Выделение стоимости улучшений в отдельный документ позволяет легально снизить налоговую базу по ДКП (до минимальной допустимой, например, 70% от кадастровой стоимости) и платить налог с улучшений по общим правилам (с учетом вычетов на расходы).
2. Ипотечные требования банка (Сбербанк): Банк финансирует покупку объекта недвижимости, а не ремонта. В залоговом соглашении залогом является квартира. Если в ДКП единая цена, банк может потребовать оценку квартиры «в чистом виде» (без учета дорогого дизайнера/материалов), что снизит сумму одобренного кредита. Отдельный договор на улучшения позволяет четко разделить: «Квартира — Х руб. (кредит банка)», «Улучшения — Y руб. (собственные средства покупателя)».
3. Защита прав покупателя: Фиксируется перечень того, что остается в квартире (встроенная техника, системы «умный дом», дорогостоящая сантехника), исключая споры при приемке.

Требования Сбербанка к оформлению сделки с неотделимыми улучшениями

На практике сотрудники Сбербанка и аккредитованные оценщики придерживаются следующих правил:

• Два договора: Основной ДКП (на квартиру) + Дополнительное соглашение / Договор купли-продажи неотделимых улучшений.
• Платежка: Деньги за улучшения должны переводиться отдельным платежом (или четко выделены в аккредитиве/ячейке) с назначением платежа: «Оплата по договору на неотделимые улучшения №… от…». Перевод на карту продавца «за ремонт» без договора банк не примет.
• Оценка: Оценщик определяет рыночную стоимость квартиры без учета стоимости улучшений (в базовом состоянии для данного типа дома/района) или с учетом износа. Стоимость улучшений в отчете указывается отдельно для информации, но залоговая стоимость = стоимость «голой» квартиры.
• Собственные средства: Покупатель должен доказать наличие собственных средств на оплату улучшений (выписка со счета, справка 2-НДФЛ, договор займа у родственников). Банк не выдает кредит на «ремонт» в рамках ипотеки на готовое жилье.

Пример формулировки в ДКП (требование Сбербанка):
«2.2. Часть стоимости оплачивается за счет кредитных денежных средств, предоставленных Покупателю на приобретение Объекта с неотделимыми улучшениями ПАО Сбербанк в соответствии с Кредитным договором от * *, заключенным между Покупателем и Банком. Оставшаяся часть стоимости (неотделимые улучшения) оплачивается Покупателем за счет собственных средств на основании Дополнительного соглашения № 1 к ДКП».

Обязательные реквизиты договора на неотделимые улучшения

Документ может оформляться как Дополнительное соглашение к ДКП (чаще всего) или как отдельный Договор купли-продажи неотделимых улучшений. Юридическая сила одинакова, но соглашение удобнее (ссылается на основной ДКП, стороны уже идентифицированы).

Структура документа:

1. Шапка: Название («Дополнительное соглашение № 1 к Договору купли-продажи № * от »), место составления (город ), дата.
2. Стороны: Продавец (ФИО, паспорт , адрес регистрации ) и Покупатель (ФИО, паспорт , адрес регистрации ). Ссылка на основной ДКП.
3. Предмет соглашения: Продавец передает, Покупатель принимает и оплачивает неотделимые улучшения, сделанные в квартире по адресу: г. , ул. , д. , кв. , кадастровый номер :::*.
4. Перечень улучшений (Приложение № 1, Смета/Акт): Детальное описание работ и материалов.
   • Пример: «Замена системы водоснабжения и канализации на полипропиленовые трубы, 150 000 руб.»
   • Пример: «Перепланировка: снос перегородки между кухней и комнатой (согласовано Мосжилинспекцией/Администрацией г. по решению № от *) — 200 000 руб.»
   • Пример: «Установка встроенной кухонной мебели (фасад MDF, столешница керамогранит), 350 000 руб.»
5. Стоимость и порядок расчетов: Общая сумма (прописью и цифрами). Способ: безналичный перевод на счет Продавца № (Банк *) до момента подписания Акта приема-передачи. Указание, что деньги не являются зачетом цены по основному ДКП.
6. Права и обязанности: Продавец гарантирует, что улучшения сделаны качественно, с соблюдением норм СНиП/СП, перепланировка согласована (приложить копию решения/техпаспорта с красной линией). Покупатель принимает улучшения в существующем состоянии («как есть») при подписании Акта.
7. Налогообложение: Кто платит НДФЛ с дохода от продажи улучшений (обычно Продавец). Указание на право Продавца применить имущественный вычет на расходы (при наличии чеков/договоров с подрядчиками) или вычет 250 000 руб. (если расходы недокументированы).
8. Ответственность сторон: Штрафы за просрочку оплаты, за неисполнение обязательств по передаче документов на перепланировку.
9. Заключительные положения: Вступление в силу, количество экземпляров (3: по одному сторонам + 1 в банк/Росреестр), адреса и подписи.

Образец структуры Дополнительного соглашения (Текст для заполнения)

Ниже приведена типовая структура документа. Конкретные суммы, адреса и ФИО заменены на в соответствии с правилами маскировки. Перед использованием обязательно проконсультируйтесь с юристом.

ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ № 1
к Договору купли-продажи жилого помещения № от * г.

г. «___» _________ 202_ г.

Мы, нижеподписавшиеся:

Продавец: * (ФИО полностью), паспорт серия № , выдан * ..20, код подразделения *-*, проживающий по адресу: г. , ул. , д. *, кв. *, именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и

Покупатель: (ФИО полностью), паспорт серия № , выдан * ..20, код подразделения *-*, проживающий по адресу: г. , ул. , д. *, кв. , именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны,

вместе именуемые «Стороны», руководствуясь ст. 450, 451 ГК РФ и Договором купли-продажи жилого помещения № от * г. (далее — «Основной договор»), заключили настоящее Дополнительное соглашение о нижеследующем:

ПРЕДМЕТ СОГЛАШЕНИЯ

Продавец передает Покупателю в собственность, а Покупатель принимает и оплачивает неотделимые улучшения, выполненные в жилом помещении (квартире), расположенном по адресу: г. , ул. , д. , кв. , кадастровый номер :::*, общей площадью , кв. м (далее — «Квартира»), которые являются неотделимыми улучшениями в смысле ст. 130 ГК РФ.

Перечень, объем и стоимость неотделимых улучшений определены в Приложении № 1 (Смета-описание неотделимых улучшений), являющемся неотъемлемой частью настоящего Соглашения.

СТОИМОСТЬ И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

Общая стоимость неотделимых улучшений составляет * * () рублей 00 копеек.

Оплата производится Покупателем за счет собственных денежных средств путем безналичного перевода на банковский счет Продавца:

Бенефициар:
Счет №:
Банк: ПАО Сбербанк (или другой банк Продавца)
БИК: **
Кор. счет: *

Перевод средств осуществляется не позднее «___» _________ 202_ г. (до момента подписания Акта приема-передачи Квартиры по Основному договору). Назначение платежа: «Оплата неотделимых улучшений по Доп. соглашению № 1 к ДКП № от *».

Стороны подтверждают, что денежные средства, переданные за неотделимые улучшения, не являются частью цены Квартиры по Основному договору и не подлежат зачету в счет уплаты цены по Основному договору.

ПЕРЕДАЧА И ПРИЕМКА

Передача неотделимых улучшений Покупателю осуществляется одновременно с передачей Квартиры по Основному договору путем подписания Акта приема-передачи Квартиры (Приложение к Основному договору).

Подписание Акта приема-передачи Квартиры означает безусловное принятие Покупателем неотделимых улучшений в надлежащем качестве и соответствии с Приложением № 1, а также отсутствие у Сторон претензий друг к другу по качеству и комплекту улучшений.

ГАРАНТИИ ПРОДАВЦА

Продавец гарантирует, что неотделимые улучшения выполнены с соблюдением требований технических регламентов, норм СНиП/СП, не нарушают прав третьих лиц и не являются предметом спора.

Продавец гарантирует, что перепланировка/переустройство (если производились) согласованы в установленном законом порядке. Копия решения органа местного самоуправления / заключения экспертизы проекта / акта приема-передачи объекта после перепланировки от * г. № * прилагается (Приложение № 2).

Продавец передает Покупателю все документы на встроенную технику, гарантийные талоны, инструкции (при наличии).

НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ

Продавец самостоятельно рассчитывает, декларирует и уплачивает НДФЛ с дохода от реализации неотделимых улучшений в установленном НК РФ порядке.

Продавец имеет право уменьшить доход от реализации улучшений на документированные расходы на их создание (договоры с подрядчиками, чеки, акты) либо применить имущественный налоговый вычет в размере 250 000 рублей (п. 2 ст. 220 НК РФ), если расходы недокументированы.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

За просрочку оплаты Покупатель выплачивает Продавцу неустойку в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки.

В случае обнаружения скрытых дефектов улучшений, делающих их непригодными для использования по назначению, Покупатель вправе требовать соразмерного уменьшения цены или устранения дефектов за счет Продавца в течение гарантийных сроков (если установлены) или разумного срока.

ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Настоящее Соглашение вступает в силу с момента подписания его обеими Сторонами.

Соглашение составлено в 3 (трех) экземплярах: по одному для каждой Стороны и один для представления в ПАО Сбербанк / Росреестр, имеющих равную юридическую силу.

Во всем, что не урегулировано настоящим Соглашением, Стороны руководствуются Основным договором и действующим законодательством РФ.

АДРЕСА И ПОДПИСИ СТОРОН

ПРОДАВЕЦ:
Подпись: _____________ //

ПОКУПАТЕЛЬ:
Подпись: _____________ //

ПРИЛОЖЕНИЕ № 1 К ДОПОЛНИТЕЛЬНОМУ СОГЛАШЕНИЮ № 1
СМЕТА-ОПИСАНИЕ НЕОТДЕЛИМЫХ УЛУЧШЕНИЙ

Подписи сторон на Приложении обязательны.

Расписка vs Договор: в чем разница?

В интернете часто встречаются советы написать просто «Расписку о получении денег за неотделимые улучшения». Это рискованно.

• Расписка подтверждает только факт получения денег. Она не фиксирует передачу прав на улучшения, не содержит описания предметов, гарантий продавца, условий по перепланировке. При споре суд может не признать расписку основанием для списания расходов продавца при налогообложении.
• Договор/Доп. соглашение, это полноценное обязательственное право. Оно фиксирует переход права собственности на улучшения (как части недвижимости), описание, качество, ответственность. Именно этот документ требуют налоговая и банк.

Рекомендация: Подписывайте Дополнительное соглашение. Расписку можно написать дополнительно при фактической передаче денег (как подтверждение исполнения п. 2.2 Соглашения), но не вместо него.

Налоговые последствия (НДФЛ) для продавца

Доход от продажи неотделимых улучшений облагается НДФЛ (13% для резидентов, 30% для нерезидентов).

• Минимальный срок владения: Улучшения не имеют отдельного срока владения. Срок владения квартирой распространяется на улучшения. Если квартира в собственности > 5 лет (3 года — по особым основаниям: наследство, приватизация, реновация), налог с улучшений не платится.
• Снижение базы: Если срок владения меньше минимального:
  1. На расходы (документированные: договоры, акты, чеки, платежки) — вычет фактических затрат.
  2. На расходы (недокументированные) — вычет 250 000 руб. (разовый на жизнь, п. 2 ст. 220 НК РФ).

Совет: Сохраняйте все договоры с подрядчиками, акты сдачи-приемки работ, чеки на материалы, платежные поручения. Без них вычет получить сложно.

Частые ошибки и риски

1. Занижение стоимости улучшений до 0 или символических 10 000 руб. — Налоговая может переквалифицировать сделку, банк (Сбербанк) откажет в ипотеке, так как оценщик зафиксирует реальное состояние «евроремонт», а в договоре — «без ремонта».
2. Отсутствие документов на перепланировку., Если стены сношены без согласования, это незаконная перепланировка. Такие «улучшения» нельзя оформить, банк не даст ипотеку на такую квартиру (или потребует вернуть исходное состояние), Росреестр не зарегистрирует переход права без акта согласования.
3. Включение в улучшения подвижного имущества (мебель, бытовая техника не встроенная)., Это не неотделимые улучшения. Для них нужен отдельный Договор дарения или Купли-продажи движимого имущества.
4. Оплата наличными без расписки/договора. — Нет доказательств расходов для налогового вычета, риск обмана покупателя.

Пошаговая инструкция по оформлению в Сбербанке

1. Подготовка: Соберите документы на перепланировку (если была), чеки/договоры на ремонт, фото квартиры.
2. Оценка: Закажите оценку у аккредитованного в Сбербанке оценщика. Предупредите его: «Есть неотделимые улучшения, нужны две стоимости: залоговая (базовая) и стоимость улучшений».
3. Согласование сумм: Согласуйте с покупателем и менеджером Сбербанка сумму по ДКП (под кредит) и сумму по Доп. соглашению (свои деньги). Обычно банк требует, чтобы первоначальный взнос покрывал улучшения + разницу между ценой и залоговой стоимостью.
4. Подписание документов: На сделке в банке/МФЦ подписываются: Основной ДКП (3 экз.), Доп. соглашение на улучшения (3 экз.), Акт приема-передачи, Квитанция/Расписка за улучшения.
5. Расчеты: Кредитные деньги банка идут по ДКП. Свои деньги покупателя — по реквизитам из Доп. соглашения (через кассу банка или аккредитив/ячейку).
6. Регистрация: Документы в Росреестр (через МФЦ или онлайн). Доп. соглашение в Росреестр не подается отдельно, но хранится у сторон и в банке.

Грамотное оформление договора на неотделимые улучшения — это не бюрократия, а финансовая безопасность. Для продавца — возможность легально вернуть вложенный в ремонт капитал и минимизировать налог. Для покупателя — гарантия, что он платит за реальное качество жилья, и банк одобрит ипотеку адекватной суммы. Для Сбербанка, прозрачность сделки и соответствие залоговой стоимости рыночной.

Используйте приведенный выше образец как базу, но обязательно адаптируйте его под конкретную ситуацию (наличие/отсутствие перепланировки, состав улучшений, налоговый статус сторон) с помощью квалифицированного юриста или ипотечного брокера, аккредитованного в ПАО Сбербанк.

Дисклеймер: Данная статья носит информационный характер и не является юридической консультацией. Законодательство и внутренние регламенты банков (в т.ч. ПАО Сбербанк) могут меняться. При подготовке документов обратитесь к профессиональным юристам/нотариусам. Все персональные данные, адреса, номера счетов и телефонов в примерах замаскированы символами * в соответствии с политикой конфиденциальности.