Самовольная постройка — это объект недвижимости, возведённый без необходимых разрешений, на участке, не предназначенном для этих целей, либо с нарушением градостроительных норм и правил (ст. 222 ГК РФ). Прежде чем обращаться в суд с иском о сносе такого объекта, целесообразно направить владельцу постройки досудебную претензию. В ряде случаев соблюдение претензионного порядка является обязательным условием для принятия иска к производству;
Когда требуется досудебная претензия
Претензионный порядок необходим в следующих ситуациях:
- сосед возвёл постройку, нарушающую ваши права (затенение участка, угроза обрушения, нарушение противопожарных расстояний);
- самовольная постройка возведена на землях общего пользования или муниципальной территории;
- объект создан с нарушением градостроительного регламента, и уполномоченный орган готовит обращение в суд;
- управляющая организация требует демонтажа самовольных пристроек, навесов, ограждений в многоквартирном доме.
Как отмечал Верховный Суд РФ, при рассмотрении дел о сносе самовольных построек ключевое значение имеет наличие доказательств самовольности строительства и нарушения прав третьих лиц либо создания угрозы жизни и здоровью граждан. Досудебная претензия фиксирует факт уведомления нарушителя и становится важным доказательством в суде.
Что должна содержать претензия
- Реквизиты сторон — Ф.И.О. (или наименование организации), адреса отправителя и получателя.
- Описание ситуации — где и когда возведена постройка, какие нормы нарушены (со ссылками на ст. 222 ГК РФ, ГрК РФ, СНиП, правила землепользования и застройки).
- Требование — снести (демонтировать) объект в установленный срок.
- Срок исполнения — как правило, 10–30 дней.
- Предупреждение — о намерении обратиться в суд с взысканием расходов на снос и судебных издержек.
- Приложения — фотоматериалы, копии документов на землю, заключения специалистов.
- Дата и подпись.
Образец досудебной претензии
Кому: Иванову И.И., проживающему по адресу: г. Москва, ул. Примерная, д. 1, кв.
От: Петрова П.П., проживающего по адресу: г. Москва, ул. Примерная, д. 1, кв.
Тел.: +7 (9) —
ПРЕТЕНЗИЯ
о сносе самовольной постройки
На земельном участке, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Примерная, д. 1* (кадастровый номер: 77::*:), Вами без получения разрешения на строительство и без согласования с собственниками смежных участков возведена постройка — хозяйственный блок площадью около кв. м.
Указанная постройка является самовольной в силу ст. 222 Гражданского кодекса РФ, поскольку возведена без разрешительной документации и с нарушением требований градостроительного законодательства, а именно: не соблюдены минимальные отступы от границ смежного земельного участка, предусмотренные СП 53.13330.2019, что создаёт угрозу пожарной безопасности и нарушает мои права как собственника смежного участка (затенение, сток воды на мой участок).
На основании изложенного, руководствуясь ст. 222, 304 ГК РФ, требую в течение 30 (тридцати) календарных дней с момента получения настоящей претензии осуществить снос (демонтаж) указанной самовольной постройки за свой счёт и привести территорию в первоначальное состояние;
В случае неисполнения требования в установленный срок я буду вынужден(а) обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки, а также о взыскании судебных расходов, расходов на представителя и причинённых убытков.
Приложения:
- фотоматериалы, подтверждающие наличие постройки, на * л.;
- копия выписки из ЕГРН на земельный участок на * л.;
- копия обращения в администрацию с ответом на * л.
Подпись: _____________ /Петров П.П.*/
Как направить претензию
- Заказным письмом с уведомлением и описью вложения — оптимальный способ, даёт доказательство отправки и получения;
- Лично под подпись — на втором экземпляре получатель ставит дату и подпись;
- Через нотариуса — при спорных ситуациях, когда адресат уклоняется от получения.
Что делать, если претензия не помогла
Если в установленный срок постройка не снесена, следующий шаг, исковое заявление в суд по месту нахождения объекта. К иску прилагаются: копия претензии, доказательства её направления, документы на землю, фото, заключения строительно-технической экспертизы (при необходимости). Суд, удовлетворяя иск, обязывает владельца снести объект за свой счёт либо возместить расходы на демонтаж.
Грамотно составленная досудебная претензия о сносе самовольной постройки нередко позволяет решить конфликт без суда, а при судебном разбирательстве служит весомым доказательством добросовестности заявителя. Рекомендуется тщательно фиксировать все нарушения и сохранять почтовые документы. При сложных обстоятельствах дела целесообразно обратиться за консультацией к юристу по земельным и градостроительным спорам.