После вступления в силу Федерального закона от № 338-ФЗ «О гаражных объединениях и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» у владельцев гаражей и руководителей гаражно-строительных кооперативов возникло множество вопросов․ Главный из них: обязаны ли ГСК преобразовываться в товарищество собственников недвижимости (ТСН)? Разберёмся подробно․
Короткий ответ
Нет, не обязаны․ Закон № 338-ФЗ не требует автоматического или принудительного преобразования гаражных кооперативов в ТСН․ Преобразование — это право, а не обязанность членов кооператива (ч․ 11 ст․ 34 ФЗ-338)․ Решение о реорганизации принимается общим собранием членов ГСК добровольно․
Что изменил закон № 338-ФЗ
Новый закон установил единые правила для всех гаражных объединений, независимо от их организационно-правовой формы:
- закреплено, что общее имущество гаражного объединения (проезды, инженерные сети, ограждения, помещения охраны и т․д․) принадлежит собственникам гаражей на праве общей долевой собственности;
- урегулированы права и обязанности собственников гаражей и машино-мест, не являющихся членами кооператива или товарищества (ст․ 27 закона) — они обязаны участвовать в расходах на содержание общего имущества;
- определён порядок управления общим имуществом и принятия решений;
- установлено, что уставы ГСК должны быть приведены в соответствие с законом при первом изменении учредительных документов․
Когда ГСК становится ТСН
Важно понимать: формулировка закона «с учётом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом» сама по себе не превращает ГСК в ТСН․ Чтобы кооператив стал товариществом, необходимо:
- Провести общее собрание членов ГСК и принять решение о реорганизации в форме преобразования․
- Оформить протокол собрания с квалифицированным большинством голосов․
- Утвердить новый устав ТСН․
- Подать документы на государственную регистрацию (в регионах, по форме Р13014; в Москве процедура имеет свои особенности, рекомендуется уточнять порядок в регистрирующем органе)․
- Дождаться внесения записи в ЕГРЮЛ․
Только после регистрации объединение приобретает статус ТСН․ Без регистрации ГСК остаётся кооперативом, но продолжает работать по правилам закона № 338-ФЗ․
Нужно ли менять устав, если преобразовываться не планируется
Обязательной срочной смены устава закон не требует․ Однако при первом внесении любых изменений в учредительные документы устав необходимо привести в соответствие с положениями ФЗ-338․ До этого момента действуют положения устава в части, не противоречащей закону․
Почему собственники выбирают преобразование в ТСН
Хотя реорганизация добровольна, у неё есть практические преимущества:
- более понятный и прозрачный механизм управления общим имуществом;
- упрощённое взаимодействие с собственниками, не входящими в объединение;
- соответствие современному законодательству о недвижимости;
- упрощение процедур при регистрации прав на гаражи и машино-места․
Важный нюанс: владелец — не всегда собственник
На практике во многих ГСК права на гаражи не зарегистрированы в Росреестре: владельцы пользуются гаражами по членским книжкам, но юридически не являются собственниками․ Закон № 338-ФЗ не обязывает регистрировать право собственности, однако без регистрации владелец ограничен в распоряжении имуществом (продажа, наследование, залог)․ Поэтому параллельно с приведением документов в порядок рекомендуется заняться регистрацией прав․
- Преобразование ГСК в ТСН — добровольная процедура, обязанности реорганизовываться закон не устанавливает․
- Закон № 338-ФЗ применяется ко всем гаражным объединениям независимо от формы: и к кооперативам, и к товариществам․
- Устав приводится в соответствие с законом при первом его изменении․
- Решение о преобразовании принимает общее собрание, после чего проводится государственная регистрация․
Перед принятием решения о реорганизации рекомендуется проконсультироваться с юристом, специализирующимся на корпоративном и жилищном праве, чтобы учесть специфику конкретного объединения и избежать ошибок при оформлении документов․