Одной из актуальных тем жилищного законодательства является выкуп освободившихся комнат в коммунальных квартирах, а также долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение. В данной статье мы подробно рассмотрим, кто имеет право на такой выкуп, чем отличается льготная стоимость от рыночной, каков порядок оформления сделки и какие судебные споры возникают на практике.

Что такое выкуп освободившегося жилого помещения

Когда в коммунальной квартире освобождается комната (например, наниматель выехал, умер либо был выселен), она не всегда передается новым жильцам по договору социального найма. В ряде случаев граждане, уже проживающие в этой квартире, получают право выкупить освободившееся помещение у города — по льготной либо рыночной стоимости.

Порядок такого выкупа в Москве определяется специальным нормативным актом — Постановлением Правительства Москвы от г., которым утвержден Порядок выкупа из жилищного фонда города Москвы освободившихся комнат в коммунальных квартирах и долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение по льготной стоимости.

Кто имеет право на выкуп по льготной стоимости

Право на приобретение освободившейся комнаты по льготной цене имеют, как правило, следующие категории граждан:

• наниматели по договору социального найма, проживающие в данной коммунальной квартире;
• граждане, состоящие на учете как нуждающиеся в жилых помещениях;
• собственники жилых помещений в данной квартире, признанные малоимущими и нуждающимися в улучшении жилищных условий;
• граждане, у которых размер жилой площади на одного члена семьи меньше установленной нормы предоставления.

Ключевое условие, обеспеченность жилой площадью менее нормы предоставления. Если после присоединения освободившейся комнаты площадь на каждого члена семьи все равно останется ниже нормы, гражданин вправе рассчитывать именно на льготную стоимость.

Льготная стоимость: как она рассчитывается

Льготная стоимость комнаты определяется на основании специальной методики, утвержденной приложением к указанному Порядку. При расчете учитываются:

1. площадь выкупаемого помещения;
2. средняя рыночная стоимость одного квадратного метра общей площади в соответствующем районе;
3. понижающие коэффициенты, зависящие от категории гражданина и срока постановки на жилищный учет.

Так, если гражданин состоит на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, к рыночной стоимости дополнительно применяется понижающий коэффициент в размере от 0,6 до 0,3, в зависимости от даты постановки на учет. Чем раньше гражданин встал на учет, тем значительнее скидка.

Выкуп по рыночной стоимости

Если в коммунальной квартире отсутствуют граждане, имеющие право на льготный выкуп (то есть никто из проживающих не нуждается в улучшении жилищных условий), то иные граждане, проживающие в этой квартире, вправе выкупить освободившуюся комнату или несколько комнат по рыночной стоимости.

Рыночная стоимость определяется в соответствии с Методикой расчета выкупной стоимости жилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, утвержденной постановлением Правительства Москвы от 14 августа 2007 г. Она приближена к реальным ценам на рынке недвижимости и, как правило, существенно превышает льготную цену.

Порядок оформления выкупа

Процедура выкупа включает несколько этапов:

1. Подача заявления в уполномоченный орган (в Москве — в Департамент городского имущества) с приложением необходимых документов: паспорта, документов о составе семьи, документов, подтверждающих право пользования жилым помещением, справки о постановке на жилищный учет.
2. Рассмотрение заявления и принятие решения о возможности выкупа, а также о стоимости, льготной или рыночной.
3. Оплата стоимости помещения (возможна рассрочка в предусмотренных законом случаях).
4. Государственная регистрация перехода права собственности в Росреестре.

Судебные споры: типичные ситуации

На практике нередко возникают споры о том, по какой стоимости гражданин вправе выкупить помещение. Характерный пример: гражданка Б. обратилась в суд с иском к Департаменту жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, требуя признать неправомерным решение о выкупе освободившейся комнаты площадью 10,1 кв. м по рыночной стоимости и обязать заключить договор по льготной цене, поскольку ее семья из трех человек нуждалась в улучшении жилищных условий.

Подобные дела показывают: ключевое значение имеет правильная оценка обеспеченности семьи жилой площадью и соблюдение порядка принятия решения уполномоченным органом.

Выкупная цена при изъятии жилого помещения

Отдельного внимания заслуживает позиция Верховного Суда РФ, изложенная в Постановлении Пленума от № 14 (в действующей редакции): выкупная цена изымаемого для государственных или муниципальных нужд жилого помещения определяется по правилам ч. 7 ст. 32 ЖК РФ и включает в себя:

• рыночную стоимость жилого помещения;
• убытки, причиненные собственнику изъятием, в т.ч. упущенную выгоду.

При этом суды учитывают и рыночную стоимость доли в праве общей собственности на земельный участок под многоквартирным домом, поскольку участок предназначен для обеспечения пользования жилым помещением.

Можно ли оспорить стоимость выкупа

Да, гражданин вправе оспорить как отказ в предоставлении льготной стоимости, так и размер установленной цены. Для этого рекомендуется:

1. направить письменное возражение в уполномоченный орган с обоснованием своей позиции;
2. при необходимости заказать независимую оценку рыночной стоимости помещения;
3. обратиться в суд с административным исковым заявлением о признании решения незаконным и обязании заключить договор на определенных условиях.

Выкуп освободившихся комнат в коммунальных квартирах — реальная возможность улучшить жилищные условия. Главное, что необходимо помнить:

• право на льготную стоимость имеют граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, с применением понижающих коэффициентов;
• остальные проживающие в квартире граждане могут выкупить комнату по рыночной стоимости;
• решение уполномоченного органа о стоимости выкупа может быть оспорено в судебном порядке;
• при изъятии жилья для государственных нужд выкупная цена включает рыночную стоимость и все убытки собственника.

Перед подачей заявления целесообразно проконсультироваться со специалистом в области жилищного права — это поможет правильно оценить свои шансы на льготный выкуп и избежать длительных судебных разбирательств.