Продление срока действия договора найма жилого помещения — частая правовая процедура‚ требующая строгого соблюдения формы и содержания. Согласно ст. 610 ГК РФ и ст. 70 ЖК РФ‚ изменение срока договора возможно только путем заключения дополнительного соглашения сторон. Ниже представлен подробный разбор правовых нюансов‚ пошаговая инструкция по оформлению и актуальный образец документа на 2026 год.
Правовые основания и виды договора найма
Прежде чем составлять соглашение‚ необходимо определить правовую природу основного договора‚ так как от этого зависят обязательные условия и порядок регистрации:
- Договор коммерческого найма (аренда) — ст. 671‚ 674 ГК РФ. Заключается между собственником (наймодателем) и нанимателем (физ. или юр. лицом). Срок до 1 года — простая письменная форма‚ свыше 1 года — письменная форма с госрегистрацией в Росреестре.
- Договор социального найма, ст. 60‚ 67 ЖК РФ. Заключается с гражданами‚ состоящими на учете как нуждающиеся в улучшении жилищных условиях. Наймодателем выступает муниципалитет или государство. Продление возможно только на основании решения органа власти или по истечении срока при сохранении оснований для найма.
- Договор найма служебного жилья — ст. 95‚ 96 ЖК РФ. Действует до прекращения трудовых отношений или иных оснований.
Важно: Автоматическое продление (пролонгация) допускается только если прямо прописано в самом договоре (условие о автоматическом продлении при отсутствии уведомления об отказе). Во всех остальных случаях требуется дополнительное соглашение.
Обязательные условия дополнительного соглашения
Согласно ст. 452 ГК РФ‚ соглашение о изменении договора должно содержать:
- Предмет соглашения: четкая формулировка «Продлить срок действия договора № [Номер] от [Дата] до [Новая дата окончания]».
- Ссылка на основной договор: номер‚ дата заключения‚ стороны‚ регистрационный номер (если договор регистрировался в Росреестре).
- Новый срок действия: конкретная календарная дата окончания или условие («на 12 месяцев»).
- Размер платы за найм (арендной платы): если аренда меняется‚ указывается новая сумма‚ порядок и сроки оплаты. Если остается прежней — ссылка на соответствующий пункт основного договора.
- Права и обязанности сторон: подтверждение их сохранения в прежнем объеме или перечень изменений (например‚ передача счетчиков‚ проведение ремонта).
- Подписи сторон: с расшифровкой (ФИО‚ должность для юрлиц/ИП‚ печать при наличии).
Порядок госрегистрации (для коммерческого найма свыше 1 года)
Если общий срок договора (исходный + продление) превышает 1 год‚ дополнительное соглашение подлежит обязательной госрегистрации в Росреестре (ст. 674 ГК РФ‚ ст. 164.1 ГК РФ).
Пакет документов для подачи через МФЦ или портал Госуслуг/Росреестр:
- Заявление установленного образца (на бумаге или в электронном виде с ЭЦП).
- Дополнительное соглашение в 3 экземплярах (2 на регистрацию‚ 1 остается в Росреестре/МФЦ).
- Основной договор найма (оригинал и копия) — для сверки данных.
- Документы‚ удостоверяющие личность сторон / устав и выписка из ЕГРЮЛ для юрлиц.
- Квитанция об оплате госпошлины (в 2026 г. для физлиц — 2 000 руб.‚ для юрлиц — 22 000 руб. за объект недвижимости).
- Согласие супруга(и) нанимателя/наймодателя (нотариально заверенное)‚ если помещение в совместной собственности/найме.
Срок регистрации: 7 рабочих дней (через МФЦ — 9 рабочих дней). Результат — запись в ЕГРН‚ извлечение из ЕГРН выдается нанимателю и наймодателю.
Особенности продления договора социального найма
Для социального найма (муниципального/государственного жилья) действуют специальные правила (ст. 70 ЖК РФ):
- Договор заключается на неопределенный срок‚ однако в отдельных случаях (специализированный фонд‚ служебное жилье‚ временное размещение) — на определенный срок.
- Продление срока временного найма (соц. найм на срок) оформляется доп. соглашением на основании решения органа местного самоуправления.
- При смене нанимателя (преемничество) оформляется не доп. соглашение‚ а новый договор с членами семьи.
- Госрегистрация договора социального найма и доп. соглашений к нему осуществляется в Росреестре бесплатно для нанимателя (госпошлина платит наймодатель — муниципалитет).
Образец дополнительного соглашения (Коммерческий найм / Аренда)
Ниже приведен универсальный шаблон. Все персональные данные (адреса‚ ФИО‚ телефоны‚ паспорта) заменены на маскировку * в соответствии с требованиями безопасности. При заполните вставьте реальные данные.
к Договору найма жилого помещения № /ДН-2024 от ..2024 г.
г. ‚ «___» _____________ 2026 г.
Мы‚ нижеподписавшиеся:
Наймодатель: ‚ паспорт серия * № ‚ выдан *..20 г.‚ код подразделения ‚ прописка: г. ‚ ул. ‚ д. ‚ кв. ‚ тел. +7 () —‚ именуемый в дальнейшем «Наймодатель»‚ действующий на основании (Свидетельства о праве собственности № / Доверенности № * от ..20 г.)‚ с одной стороны‚
и
Наниматель: ‚ паспорт серия № ‚ выдан *..20 г.‚ код подразделения ‚ прописка: г. ‚ ул. ‚ д. ‚ кв. ‚ тел. +7 () —‚ именуемый в дальнейшем «Наниматель»‚ с другой стороны‚
вместе именуемые «Стороны»‚ руководствуясь ст. 610 ГК РФ и п. Договора № /ДН-2024‚ заключили настоящее Дополнительное соглашение о нижеследующем:
ПРЕДМЕТ СОГЛАШЕНИЯ
Стороны договорились продлить срок действия Договора найма жилого помещения № /ДН-2024 от ..2024 г. (далее, Договор) до ..2027 г. (включительно).
Новый срок действия Договора: с ..2026 г. по ..2027 г.
ИЗМЕНЕНИЯ УСЛОВИЙ ОПЛАТЫ (при наличии)
Ежемесячная плата за найм (арендная плата) устанавливается в размере * (* ) рублей 00 копеек в месяц.
Оплата производится путем перечисления денежных средств на банковский счет Наймодателя не позднее числа месяца‚ следующего за отчетным.
Реквизиты для оплаты:
Бенефициар: *
ИНН ‚ КПП
Счет № *
Банк: ‚ БИК ‚ Корсчет *
ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
Права и обязанности Сторон‚ не урегулированные настоящим Соглашением‚ определяются условиями Договора № */ДН-2024.
Наниматель подтверждает‚ что на момент подписания настоящего Соглашения задолженности по оплате найма и коммунальных услуг по Договору нет.
Стороны подписали Акт приема-передачи жилого помещения (Приложение № 1 к настоящему Соглашению) с фиксацией показаний приборов учета (электроэнергия‚ вода‚ газ) на ..2026 г.
ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ ПРИ ДОСРОЧНОМ РАСТОРЖЕНИИ
В случае досрочного расторжения Договора по инициативе Нанимателя‚ он уведомляет Наймодателя не позднее чем за 30 (тридцать) календарных дней.
Залоговое обеспечение (если предусмотрено Договором) возвращается Нанимателю в течение 7 дней после освобождения помещения и проведения итогового приема-передачи за вычетом задолженностей.
ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Настоящее Соглашение вступает в силу с момента подписания его обеими Сторонами (при необходимости — с момента госрегистрации в Росреестре).
Соглашение составлено в 3 (трех) экземплярах‚ имеющих равную юридическую силу: по одному для каждой Стороны и один для представления в Росреестр (МФЦ).
Адреса и реквизиты Сторон для направления уведомлений остаются прежними (согласно п. * Договора)‚ за исключением изменений‚ указанных в п. 2.3 настоящего Соглашения.
АДРЕСА И ПОДПИСИ СТОРОН
НАЙМОДАТЕЛЬ:
_________________ / * /М.П. (при наличии)
НАЙМАТЕЛЬ:
_________________ / * /
М.П. (при наличии)
ПРИЛОЖЕНИЕ № 1: АКТ ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ ПОКАЗАНИЙ ПРИБОРОВ УЧЕТА (ОБРАЗЕЦ)
г. ‚ «___» _____________ 2026 г.
Показания на дату продления:
Электроэнергия (дневная/ночная): / * кВт·ч
ХВС: * м³
ГВС: * м³
Газ: * м³
Подписи: ___________ / ___________
Образец для Договора социального найма (Муниципальный фонд)
Структура похожа‚ но субъекты и основания другие. Обязательно наличие ссылки на Решение администрации/комитета по жилищной политике.
к Договору социального найма жилого помещения № от ..20 г.
г. ‚ «___» _____________ 2026 г.
Наймодатель: Муниципальное унитарное предприятие «Управление жилищного фонда г. »‚ именуемое в дальнейшем «Наймодатель»‚ в лице директора * *‚ действующего на основании Устава‚ с одной стороны‚
Наниматель: ‚ паспорт серия № ‚ прописка: г. ‚ ул. ‚ д. ‚ кв. ‚ с другой стороны.
СТОРОНЫ ДОГОВОРИЛИСЬ:
Продлить срок действия Договора социального найма № от ..20 г. в отношении жилого помещения: г. *‚ ул. ‚ д. ‚ кв. *‚ общей площадью ‚ кв.м.‚ на период до ..202* г. на основании Решения Администрации г. № от ;.2026 г. «О продлении срока договора социального найма…».
Состав членов семьи нанимателя‚ проживающих в данном жилом помещении‚ остается без изменений (согласно выписке из домовой книги / Реестра учета нуждающихся).
Размер платы за найм и коммунальные услуги определяется в соответствии с действующим законодательством РФ и нормативными правовыми актами субъекта РФ / МО.
Настоящее Соглашение вступает в силу с момента подписания и подлежит госрегистрации в Росреестре за счет Наймодателя.
ПОДПИСИ:
Наймодатель: _____________ / * / (печать МУП)
Наниматель: _____________ / * /
Типичные ошибки и чек-лист перед подписанием
| Ошибка | Последствия | Как избежать |
|---|---|---|
| Отсутствие ссылки на номер/дату основного договора | Соглашение может быть признано несостоявшимся судом | Обязательно указывайте реквизиты основного договора в преамбуле и п. 1.1 |
| Несоответствие срока продления условиям ГК РФ (свыше 1 года без регистрации) | Соглашение не вступит в силу для третьих лиц‚ риск выселения | Подавайте на регистрацию в Росреестр до истечения текущего срока |
| Игнорирование индексации аренды | Споры о сумме долга‚ убытки наймодателя | Пропишите механизм индексации (ежегодно‚ по инфляции‚ фиксированный %) |
| Отсутствие акта приема-передачи показаний счетчиков на дату продления | Невозможность корректного расчета КУ квитанций | Всегда подписывайте приложение с показаниями при подписании доп. соглашения |
| Подписание не уполномоченным лицом (без доверенности/приказа) | Ничтожность сделки (ст. 166 ГК РФ) | Проверяйте доверенность наймодателя/нанимателя на срок действия доп. соглашения + 1 месяц |
Налоговые последствия для сторон
- Наймодатель (физлицо): Доход от сдачи в наем облагается НДФЛ (13% для резидентов‚ 30% для нерезидентов). Можно применить налоговый вычет на профессиональный доход (НПД — 4%/6%) или патент (если регион позволяет)‚ что часто выгоднее.
- Наймодатель (юрлицо/ИП на ОСНО): НДС 20% (если не применено освобождение)‚ налог на прибыль/УСН.
- Наниматель (юрлицо): Арендные платежи включаются в расходы по налогу на прибыль (п. 25 ст; 264 НК РФ) при условии документально подтвержденных затрат (договор‚ акт‚ платежка).
Действия при отказе одной из сторон подписывать соглашение
Если наниматель надлежащим образом пользовался жильем‚ платил аренду‚ а наймодатель отказывается продлевать договор (или наоборот, наниматель не хочет уезжать‚ но и не подписывает продление):
- Претензионный порядок: Направить официальное письменное предложение (претензию) заказным почтовым отправлением с описью вложения на адрес другой стороны (адрес из договора). Сохранить почтовый чек и опись.
- Обращение в суд:
- Наниматель может требовать заключения договора на продление‚ если в договоре было условие о преимущественном праве продления (ст. 621 ГК РФ).
- Наймодатель может требовать освобождения помещения по истечении срока (виндикационный иск / негаторный иск).
- Судебная практика: Суды часто встают на сторону добросовестного нанимателя‚ если наймодатель бесосновательно отказывает в продлении при наличии условия о пролонгации.
Электронный документооборот (ЭДО) и ЭЦП
В 2026 году стороны могут заключить дополнительное соглашение в электронной форме с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи (УКЭП) (ст. 434 ГК РФ‚ ФЗ-63 «Об электронной подписи»).
- Документ имеет равную юридическую силу с бумажным.
- Для регистрации в Росреестре электронное соглашение подается через личный кабинет Росреестра или МФЦ «Мои Документы» с приложением УКЭП обеих сторон.
- Не требуется нотариальное заверение подписей на электронном документе.
Грамотно составленное дополнительное соглашение о продлении договора найма — это гарантия правовой безопасности для обеих сторон. Ключевые моменты: точная привязка к основному договору‚ фиксация новой арендной ставки (или механизма её изменения)‚ подписание акта показаний счетчиков и своевременная госрегистрация (если срок свыше года). Используйте приведенные выше образцы как базу‚ адаптируя их под конкретную ситуацию и действующее законодательство на момент подписания.